Inmuebles con antecedente ejidal: un patrimonio valioso

Por Lic. Rosa del Carmen Pérez López, Auxiliar Notaria 167, Culiacán, Sinaloa.

Los inmuebles con antecedente ejidal, un tema que da lugar a muchas reflexiones, continúan siendo un elemento central en la vida de muchas comunidades de nuestro país. La titularidad, posesión y uso de la tierra, tiene profundas implicaciones culturales, sociales y económicas que no podemos pasar por alto. Este tipo de bienes tienen una regulación especial que se enmarca principalmente en las disposiciones de las siguientes leyes:

· Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos · Ley Agraria · Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano · Leyes del Notariado Estatales · Leyes Estatales en materia de Desarrollo Urbano · Código Civil Federal · Reglamento Interior del Registro Agrario Nacional · Reglamento Interior de la Procuraduría Agraria

Dentro de las tierras sujetas al régimen ejidal podemos distinguir: 1) las destinadas al asentamiento urbano, 2) las de uso común y 3) las parceladas. Un aspecto de trascendental importancia en relación con estos inmuebles y al que se tuvo acceso a raíz de las reformas constitucionales de 1992 al artículo 27 de nuestra carta magna es el relativo a la posibilidad de conversión de las mismas al régimen de propiedad privada. La adopción del dominio pleno o privatización voluntaria de las tierras ejidales aplica para el caso de las tierras parceladas, lo que implica un cambio fundamental en el régimen jurídico de las mismas, otorgando a los ejidatarios la posibilidad de obtener la propiedad absoluta sobre sus parcelas. Esta medida les confiere un mayor control sobre la gestión de sus recursos, facilitando la toma de decisiones respecto a su uso, arrendamiento e incluso la posibilidad de vender las tierras. Este proceso de conversión implica diversas ventajas para los ejidatarios, las que podemos enunciar en los términos siguientes:

1. Incentivos Económicos: Al poseer el dominio pleno, los ejidatarios pueden acceder con mayor facilidad a financiamientos y créditos, ya que ahora cuentan con activos tangibles sobre los cuales respaldar sus operaciones agrícolas.

2. Facilitación de Inversiones: La posibilidad de vender o arrendar tierras de forma más flexible fomenta la inversión y el desarrollo de proyectos agroindustriales, impulsando así la modernización del sector. Asimismo, permite que las tierras cercanas a centros de población se incorporen de manera ordenada al crecimiento de las ciudades, cambiando su vocación rústica por vocación urbana, con un considerable aumento en su valor por metro cuadrado.

3. Mayor Autonomía: Los ejidatarios tienen la capacidad de tomar decisiones autónomas sobre el uso de sus tierras, permitiéndoles adaptarse mejor a las condiciones del mercado. Es importante destacar que la venta de las tierras sobre las que se haya adoptado el dominio pleno está sujeta a los siguientes requisitos especiales: Derecho del tanto a favor de los familiares del ejidatario enajenante y de las personas que hayan trabajado dichas parcelas por más de un año, también a favor de los demás ejidatarios, los avecindados y del núcleo de población ejidal (artículo 84 de la Ley Agraria). Derecho de preferencia a Estado y Municipio, en el caso de tierras ubicadas en áreas de crecimiento de las ciudades (artículo 89 de la Ley Agraria). Precio mínimo.- Estas tierras deberán venderse cuando menos al precio de referencia que establezca la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales o cualquier institución de crédito (artículo 86 de la Ley Agraria).