El notario aporta certeza y seguridad jurídica en materia agraria

Por Lic. Gerardo Gaxiola, Notario 167, Culiacán, Sinaloa.

A raíz de las trascendentales reformas legales para el campo mexicano publicadas en el año de 1992, la materia agraria se presenta como un ámbito de gran relevancia para el notariado, el que desempeña un papel fundamental al brindar certeza y seguridad jurídica en lo relacionado con la titularidad, enajenación, uso y aprovechamiento de bienes y derechos agrarios. Las tierras sujetas al régimen ejidal representan un considerable porcentaje del territorio nacional (52% según datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía -INEGI). En el caso del estado de Sinaloa es aproximadamente el 60% de su territorio el que corresponde a tierras ejidales. Por esta razón, este tema es de capital importancia para el sustento y desarrollo de muchas comunidades de nuestro país.

Los notarios, como peritos en derecho, se esfuerzan constantemente por actualizar sus conocimientos con el fin de brindar un servicio más eficiente a la sociedad. La materia agraria plantea una interesante temática que los obliga a estudiar y mantenerse al día sobre la legislación y los criterios administrativos y jurisdiccionales aplicables a las distintas operaciones y trámites relacionados con los bienes sujetos al régimen ejidal.

Es importante destacar que la intervención del notario en todo caso debe ser a petición de parte legitimada, respetando el principio de rogación notarial. La existencia legal de los ejidos debe acreditarse documentalmente ante el notario - como cualquier persona moral- y su representación corresponde al Comisariado Ejidal, que es un órgano colectivo cuya personalidad se acredita con el acta de elección debidamente inscrita en el Registro Agrario Nacional (en lo sucesivo RAN). Cuando el notario interviene a solicitud de un ejidatario a título individual, éste debe acreditar la titularidad de sus derechos con el correspondiente certificado de derechos agrarios inscrito en el RAN. Las principales actuaciones notariales en materia agraria son las siguientes:

1.- PARTICIPACIÓN EN ASAMBLEAS EJIDALES DE FORMALIDADES ESPECIALES (FE DE HECHOS).- Conforme al artículo 28 de la Ley Agraria (en lo sucesivo LA), en los casos previstos en las fracciones VII a XIV del artículo 23 de dicha ley, deberá estar presente en la asamblea, además del representante de la Procuraduría Agraria, un fedatario público. La actuación del notario deberá ajustarse a lo siguiente: verificará la legalidad de los temas incluidos en la convocatoria, acreditará la existencia legal del ejido y la personalidad de sus representantes, identificará a los miembros del comisariado ejidal y al representante de la Procuraduría Agraria, firmará el acta que se levante de la asamblea y, además, levantará acta notarial de fé de hechos a la que anexará copia certificada del acta de asamblea y sus anexos. Uno de los casos más comunes de intervención notarial en asambleas de formalidades especiales es el de aquellas asambleas que aprueban la adopción del dominio pleno sobre parcelas por parte de sus titulares (fracción IX del artículo 23 de la LA).

2.- TESTAMENTOS AGRARIOS.- El ejidatario tiene derecho a designar sucesor de sus derechos agrarios para cuando él fallezca. De acuerdo con el artículo 17 de la LA esta designación puede hacerla mediante lista de sucesión ante el RAN o ante fedatario público. En esta lista de sucesión o testamento agrario deberán constar los nombres de los sucesores y el orden de preferencia conforme al cual deba hacerse la adjudicación de derechos al fallecimiento de su titular. Dado el principio de indivisibilidad de las parcelas ejidales, estás deben transmitirse en su superficie total a un solo beneficiario; es decir, la regla general es que no pueden fraccionarse ni asignarse a varias personas como cotitulares. De conformidad con lo que dispone el Reglamento Interior del Registro Agrario Nacional, de cada testamento agrario el notario deberá dar aviso al RAN.

3.- RATIFICACIÓN DE ENAJENACIÓN DE DERECHOS PARCELARIOS.- Un ejidatario puede enajenar sus derechos sobre la parcela a otro ejidatario o a un avecindado a título gratuito u oneroso. El contrato respectivo debe ratificarse ante notario y presentarse ante el RAN para efectos de la cancelación del certificado parcelario del enajenante y la expedición de uno nuevo en favor del adquirente. Además, conforme al artículo 80 de la LA, en estas operaciones deben cumplirse los siguientes requisitos: a).- La participación de dos testigos, b).- La notificación por escrito al cónyuge, concubina o concubinario y los hijos del enajenante para efectos del ejercicio, en su caso, del derecho del tanto (cuando la enajenación es onerosa), y c).- Dar aviso por escrito al comisariado ejidal.

4.- RATIFICACIÓN DE RENUNCIA DE DERECHOS AGRARIOS.- Uno de los supuestos de pérdida de la calidad de ejidatario es la renuncia de derechos que efectúe el titular de los mismos. Cuando se formaliza esta renuncia -ratificada ante notario- se entiende que los derechos quedan cedidos en favor del núcleo de población ejidal (Artículo 20 de LA).

5.- PRIMERA ENAJENACIÓN DE PARCELAS SOBRE LAS QUE SE ADOPTÓ EL DOMINIO PLENO.- Una vez adoptado el dominio pleno sobre una parcela, el RAN expide título de propiedad en favor del ejidatario, mismo que se inscribe en el Registro Público de la Propiedad de la ubicación de las tierras. A partir de esta inscripción, el ejidatario puede disponer de su parcela como cualquier bien de su patrimonio particular, sólo que en el caso de venta deberá cumplir con los requisitos contemplados en los artículos 84, 86 y 89 de la LA, mismos que se señalan a continuación:

1. Derecho del tanto en favor de familiares, las personas que hayan trabajado dichas parcelas por más de un año, los demás ejidatarios, avecindados y el núcleo de población ejidal; 2) derecho de preferencia en favor de Municipio y Gobierno del Estado (si la parcela está dentro del área de crecimiento urbano) y 3) precio mínimo conforme al valor de referencia que establezca Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales o cualquier institución de crédito. Un aspecto muy importante en estas enajenaciones es el relativo a la exención del impuesto sobre la renta a cargo de la parte enajenante, exención que en un principio se aplicó de manera general y que en la actualidad sólo aplica para los casos en que el ejidatario conserva derechos dentro del ejido.

6.- APORTACIÓN DE TIERRAS DE USO COMÚN AL CAPITAL SOCIAL DE SOCIEDADES.- La regla general es que las tierras ejidales de uso común no pueden enajenarse, pues de manera expresa el artículo 74 de la LA establece: “la propiedad de las tierras de uso común es inalienable, imprescriptible e inembargable, salvo los casos previstos en el artículo 75 de esta ley”. Entonces, la única posibilidad de enajenar estas tierras es a través de la aportación de las mismas al capital social de sociedades mercantiles o civiles en casos de manifiesta utilidad para el núcleo de población ejidal, bajo el procedimiento establecido en el artículo 75 de la LA, cuyos lineamientos principales son los siguientes:

1. la aportación deberá ser aprobada por una asamblea ejidal de formalidades especiales,
2. se requiere opinión favorable de la Procuraduría Agraria,
3. las acciones o partes sociales que se emitan por la sociedad en contraprestación por la aportación podrán expedirse a favor del ejido o de los ejidatarios individualmente considerados, según lo resuelva la correspondiente asamblea ejidal,
4. el valor de suscripción de estas acciones o partes sociales deberá ser cuando menos igual al precio de referencia que establezca la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales o cualquier institución de crédito,
5. el ejido o los ejidatarios, en su caso, tendrán derecho a nombrar un comisario,
6. en caso de liquidación de la sociedad, la cuota de liquidación de la parte ejidal se pagará preferentemente con tierra,
7. los ejidatarios tendrán derecho de preferencia para la adquisición de las tierras que aportaron a la sociedad.

7.- CONTRATOS PARA EL USO Y APROVECHAMIENTO DE TIERRAS.- El ejido o los ejidatarios en lo individual pueden conceder a terceros el uso o usufructo de las tierras de uso común y de la parcela, en su caso, mediante aparcería, mediería, arrendamiento, aportación a sociedad o cualquier otro acto jurídico no prohibido por la ley. Tratándose de tierras de uso común, se requiere aprobación de la asamblea ejidal. Para el caso de tierras parceladas, los ejidatarios no requieren de autorización de la asamblea o de cualquier autoridad (artículo 79 de la LA). De acuerdo con el artículo 45 de la misma ley, los contratos que impliquen el uso de tierras ejidales por terceros tendrán una duración acorde al proyecto productivo correspondiente, no mayor a 30 años, prorrogables.

8.- CONSTITUCIÓN DE USUFRUCTO DE GARANTÍA (artículo 46 de la LA).- El usufructo tanto de las tierras de uso común como de las parceladas puede darse en garantía en favor de instituciones de crédito o de aquellas personas con las que el ejido o el ejidatario respectivo tenga relaciones de asociación o comerciales. Si se trata de tierras de uso común, este usufructo debe ser aprobado por la asamblea ejidal. Ante el incumplimiento de la obligación garantizada, el acreedor -por resolución del tribunal agrario- podrá hacer efectiva la garantía de las tierras (usándolas directamente o rentándolas) por el plazo pactado, a cuyo vencimiento volverá el usufructo al ejido o al ejidatario, según sea el caso.

9.-SERVIDUMBRES SOBRE TIERRAS EJIDALES EN BENEFICIO DE LAS INDUSTRIAS DE HIDROCARBUROS Y ENERGÍA ELÉCTRICA.- Con motivo de la reforma energética aprobada en el año 2013 se establecieron en la Ley de Hidrocarburos y la Ley de la Industria Eléctrica, las figuras legales que permiten a las empresas particulares que operan en el sector energético (asignatarios y contratistas) tener acceso y utilizar las tierras ejidales para la exploración, extracción y transporte de hidrocarburos, así como para la instalación de infraestructuras relacionadas con la generación y distribución de energía eléctrica. Para estos efectos, el legislador reguló figuras como la negociación, mediación y la servidumbre administrativa o jurisdiccional. Con esto, se implementó una nueva forma de negociar la ocupación de terrenos para el desarrollo de proyectos energéticos en la que la intervención del notariado contribuye a brindar certeza y seguridad a los acuerdos alcanzados entre las partes involucradas. Para los ejidatarios, las servidumbres representan una oportunidad económica ya que obtienen de las empresas una compensación por el uso de sus tierras.

10.- PROMESA DE VENTA DE PARCELAS A FAVOR DE PERSONAS AJENAS AL EJIDO.- Toda vez que las parcelas -estando todavía sujetas al régimen ejidal- no pueden ser enajenadas a personas morales ni a cualquier persona física ajena al ejido, puede asumirse el compromiso de una futura venta a través de la figura del contrato de promesa bilateral de compraventa ante notario -para concretarse la venta una vez que se haya adoptado el dominio pleno sobre la parcela-, de tal manera que se pacta el precio respectivo y el plazo para la celebración del contrato prometido; así, el ejidatario inicia el proceso de adopción del dominio pleno para una vez completado el mismo proceder a formalizar la compraventa definitiva. Este esquema es utilizado por empresas desarrolladoras de proyectos inmobiliarios para asegurar la adquisición de sus reservas territoriales; también recurren a esta forma de contratación empresas agrícolas para incorporar nuevas tierras a sus actividades de producción. En síntesis, la fé pública notarial constituye un pilar para la estabilidad jurídica en las comunidades rurales mexicanas.